各街道辦事處：

現將《關于加強業(yè)主委員會監(jiān)管的若干意見》印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹執(zhí)行。

附件：《關于加強業(yè)主委員會監(jiān)管的若干意見》

                        泉州市豐澤區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局

                                                                                                                                                                                                                                                  2024年10月9日

（此件主動公開）

附件

關于加強業(yè)主委員會監(jiān)管的若干意見

為規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主委員會（下稱業(yè)委會）活動，維護業(yè)主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《福建省物業(yè)管理條例》《泉州市豐澤區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建、換屆流程指導范本》等相關規(guī)定，現就加強我區(qū)業(yè)主委員會制度建設和日常監(jiān)督管理，制定本指導意見。

一、健全業(yè)委會指導監(jiān)管體系

（一）突出黨組織領導帶動作用。業(yè)委會作為基層居民自治組織，必須堅持黨的領導，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部在業(yè)委會活動中的主導作用，社區(qū)黨組織要全面落實對業(yè)委會的監(jiān)管，各部門形成合力齊抓共管。

（二）明確對業(yè)委會的指導和監(jiān)督。逐步完善黨委統一領導，屬地政府、住建、民政等部門牽頭協調的工作機制，厘清職權邊界，理順管理體系。

1.區(qū)住建局依法對全區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導、監(jiān)督。建立業(yè)主大會、業(yè)委會監(jiān)督、指導、培訓、考核制度，配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織每年對業(yè)主委員會履職情況的考核測評。

2.各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導社區(qū)做好轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)委會的籌備、成立及日?；顒?。把好業(yè)主委員會籌備組、換屆小組以及業(yè)主委員會成員候選人的推薦關、審核關和選舉組織關。將小區(qū)物業(yè)管理工作以及對業(yè)主大會、業(yè)委會活動的指導、監(jiān)督工作納入對社區(qū)居委會的年度考核。

二、強化業(yè)委會成立及換屆監(jiān)管

（一）優(yōu)化業(yè)委會人員配置。業(yè)委會委員候選人采取業(yè)主自薦、業(yè)主推薦及社居委推薦相結合的方式產生，優(yōu)先把“兩代表一委員”、機關企事業(yè)單位黨員、黨員社區(qū)工作者、小區(qū)（網格）黨支部書記、黨小組長等作為黨組織建議人選向業(yè)主推薦，其中黨員比例一般不低于50%。鼓勵符合條件的社區(qū)“兩委”成員競選擔任業(yè)主委員會主任。

（二）嚴格業(yè)委會候選人資格把關。由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）黨工委牽頭，社區(qū)黨組織、屬地派出所、屬地城管中隊共同參與，對業(yè)委會候選人進行資格審查。社區(qū)黨組織負責對候選人組織考察，廣泛聽取業(yè)主以及有關單位意見建議，摸清候選人基本情況、參選動機和工作思路，對不宜作為候選人的情況應及時提出調整意見；候選人應書面承諾不存在違法違規(guī)行為。候選人名單公示期間其他業(yè)主提出異議并經相關部門查實存在違法違規(guī)行為的，取消其候選人資格。

（三）規(guī)范業(yè)委會換屆工作。業(yè)委會任期屆滿或因故提前進行換屆的，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社居委應指導前業(yè)委會在屆期內成立業(yè)委會換屆工作小組，并全程指導業(yè)委會換屆工作小組完成業(yè)委會換屆工作。前業(yè)委會應當在社居委監(jiān)督下將有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)委會。前業(yè)委會拒不移交的，由屬地派出所介入監(jiān)督其移交。

（四）加強黨對業(yè)主委員會的政治引領。業(yè)主委員會中的黨員要主動亮明身份，黨組織關系在社區(qū)的，要將黨組織關系轉入小區(qū)（網格）黨支部，接受小區(qū)（網格）黨支部的領導和管理；是在職黨員的，要積極參加小區(qū)（網格）黨支部組織開展的志愿服務活動，帶頭維護全體業(yè)主權益、履行黨員義務。

三、建立物業(yè)管理委員會及監(jiān)事會制度

（一）推動物業(yè)管理委員會成立工作。對暫不具備召開業(yè)主大會條件的小區(qū)，應成立臨時物業(yè)管理委員會，臨時物業(yè)管理委員會成員由社區(qū)、小區(qū)黨組織代表、和業(yè)主代表等組成，由社區(qū)牽頭下代行業(yè)委會職責和召開意見征詢。小區(qū)業(yè)主大會成立后，臨時物業(yè)管理委員會自行解散。

（二）推行業(yè)委會和監(jiān)事會“雙備案”。鼓勵住宅小區(qū)同時成立業(yè)主監(jiān)事會，并向住建部門和屬地 “雙備案”，接受住建部門、街道辦事處監(jiān)督指導。任期與業(yè)委會一致，任職期滿后進行新一屆的換屆選舉。未成立業(yè)主監(jiān)事會的，可由小區(qū)黨支部代為行使監(jiān)事會職責。

（三）業(yè)主監(jiān)事會依授權履行職責。業(yè)主監(jiān)事會履行業(yè)主大會賦予的職責，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主大會授予業(yè)主監(jiān)事會履行以下職責：

1.查閱業(yè)委會工作、財務記錄，監(jiān)督業(yè)委會的工作和財務狀況；

2.對業(yè)委會的提案、議案、報告、計劃、預決算以及起草的規(guī)章制度（草案）進行審議、聽證和質詢；

3.收集和反饋業(yè)主對業(yè)委會、業(yè)委會委員或業(yè)主代表的投訴；

4.列席業(yè)主代表大會、業(yè)委會會議，就特定的事項提出意見和建議；

5.對小區(qū)實施的具體項目提出監(jiān)督和質詢意見；

6.監(jiān)督業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行情況；

7.根據議事規(guī)則的規(guī)定提議召開業(yè)主大會；

8.議事規(guī)則或業(yè)主大會授予的其他職責。

四、加強業(yè)主委員會自身建設

（一）建立業(yè)委會任職和任期培訓制度。對業(yè)委會成員開展崗前培訓，普及業(yè)委會成立及運行流程，任期內由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭不定期組織社區(qū)居委會、業(yè)委會委員以及其他相關人員進行物業(yè)管理及業(yè)委會相關知識培訓。每年培訓不少于2次，培訓情況納入業(yè)委會履職評估內容。

（二）建立業(yè)委會印章管理制度。業(yè)委會必須制定印章管理制度，使用印章需依照業(yè)主大會授權的相關約定。監(jiān)事會對業(yè)委會公章管理制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督。對違反印章管理制度的，監(jiān)事會應及時上報社居委，社居委應責令業(yè)委會進行整改。

（三）建立業(yè)委會述職報告制度。業(yè)委會必須向業(yè)主大會、物業(yè)所在地社居委黨組織做工作述職，監(jiān)事會應同時做年度監(jiān)督工作述職。涉及小區(qū)維修改造、公共收益（含保證金及孳息，下同）、共用部位共用設施設備、制定和調整有關規(guī)約制度等有關事項，應先報告小區(qū)（網格）黨支部審議，涉及全體業(yè)主的重大事項，還應報告所在地社區(qū)黨組織審議后實施，同時接受社居委的意見和全程監(jiān)督與指導。

（四）建立業(yè)委會經濟責任審計制度。業(yè)委會要建立年度審計制度，各社區(qū)應委托有資質的審計單位對業(yè)委會及主任在任期間的公共收益的具體情況、業(yè)委會工作經費及其他經濟往來情況進行審計，并將審計報告在小區(qū)內公示，審計報告應報送屬地物業(yè)主管部門備案。審計費用可從小區(qū)公共收益中列支。

（五）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)選聘。業(yè)委會組建后，應對小區(qū)物業(yè)服務情況開展?jié)M意度調查，業(yè)委會續(xù)聘或選聘物業(yè)應依據滿意度調查結果實行續(xù)聘或選聘行為。

業(yè)委會選聘物業(yè)服務企業(yè)有關事項應及時向業(yè)主監(jiān)事會、小區(qū)黨支部和社區(qū)黨組織報告，擬訂物業(yè)服務企業(yè)選聘方案，書面征求業(yè)主的意見，報小區(qū)黨支部和社區(qū)黨組織審議后，提交業(yè)主大會表決通過，并在小區(qū)內公示之后代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。選聘過程由社居委全程參與指導監(jiān)督。選聘結果和物業(yè)服務合同須在物業(yè)管理區(qū)域內公示，接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督。

業(yè)委會在設立招投標條件時，應將企業(yè)信用狀況納入選聘條件，設立信用資格門檻，投標企業(yè)也必須出具由注冊地物業(yè)主管部門出具的信用等級認定材料。

（六）強化業(yè)委會公開透明履職。業(yè)委會應形成公共收益管理制度，定期通報公示小區(qū)公共收益收支情況、物業(yè)專項維修資金申請使用及賬面余額情況、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費收支情況等，及時公布業(yè)委會的各項決定和涉及小區(qū)的各類事項。涉及公共收益的支出計劃應經過業(yè)主大會通過，每項支出在使用前應當公示。

社居委要加強對小區(qū)公共收益的監(jiān)管，通過與業(yè)委會建立共管賬戶、聘請專業(yè)會計人員集中統一記賬核算的方式，確保公共收益公開透明、賬目明晰。

（七）規(guī)范維修資金使用。小區(qū)內動用維修資金的，業(yè)委會應初步制定維修及資金使用方案，報小區(qū)（網格）黨支部審議后按程序實施，由社居委全程指導并負責核實、鑒證申請維修資金相關材料的真實性，重點抽查核實相關材料公示是否到位與業(yè)主簽字的真實性，并向維修資金（使用）管理機構提供抽查的情況說明。

五、加大業(yè)委會監(jiān)督考評力度

（一）加強違規(guī)行為整改。業(yè)主大會、業(yè)委會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道、社居委應當及時進行認定并責令其限期改正；拒不整改的，應及時上報區(qū)住建局，區(qū)住建局應當會同屬地街道依法撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

（二）落實違規(guī)罷免程序。業(yè)主監(jiān)事會或社居委發(fā)現業(yè)委會成員存在負面清單規(guī)定的情形、危害業(yè)主共同利益情況的，應當及時報告街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及社區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)進行認定。情況屬實的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社居委啟動罷免程序，及時終止業(yè)委會成員資格。

（三）建立業(yè)委會履職評估制度。各地物業(yè)主管部門組織街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)或第三方機構對轄區(qū)內業(yè)委會進行考評，重點針對業(yè)委會組織機構建設、規(guī)范運作、成員履職、印章使用及公共收益管理使用、接受所屬社居委監(jiān)督指導、業(yè)委會發(fā)揮作用等情況，評估結果向全體業(yè)主公開。評估辦法和細則由區(qū)住建局負責制定。

（四）加強失信聯合懲戒。業(yè)委會成員存在違法違規(guī)行為的，應實行失信行為聯合懲戒；業(yè)委會成員屬于黨員或機關事業(yè)單位干部職工的，同時按黨紀、政紀規(guī)定予以處理；違反相關法律法規(guī)的，依法追究法律責任。

六、指導監(jiān)督業(yè)主委員會日常運作

（一）社區(qū)在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導下，每月或每季度牽頭召開一次由社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)三方共同參加的小區(qū)治理聯席會議，互相通報工作進展，針對重點問題進行集中研究、協調解決。

（二）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)應在業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議前審核會議時間、地點、議題和議程等內容。業(yè)主大會會議召開 15日前在物業(yè)管理區(qū)域內的公告欄、每幢房屋門棟進行不少于15日的公告。

（三）業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議或在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促業(yè)委會進行換屆。逾期仍未召開或組織的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導社區(qū)對小區(qū)進行換屆。

（四）未能選舉產生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

（五）業(yè)主委員會集體辭職或任期屆滿仍未選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）監(jiān)督下移交社區(qū)暫時保管，新一屆業(yè)主委員會產生后由社區(qū)與其進行移交。

（六）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)建立物業(yè)管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制，并指導業(yè)主委員會建立突發(fā)事件和矛盾糾紛應急處置預案，調解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關投訴和舉報。

（七） 街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應當做好全市物業(yè)管理服務平臺相關信息的采集更新工作，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)公開履職、履約情況，定期組織業(yè)主代表對雙方履職、履約情況進行評議。

七、附則

本意見由豐澤區(qū)住建局負責解釋，自發(fā)布之日起實施。